Как купить

Приобретение жилья за границей остается одним из самых распространенных способов инвестировать средства. При этом самым популярным направлением остается Болгария. Здесь Вы можете приобрести апартаменты и виллы у моря, городские квартиры, деревенские дома с участками, причем каждый сегмент предлагает большой выбор. Инвесторы покупают болгарскую недвижимость с разными целями: кто-то собирается здесь жить, другим достаточно иметь возможность приезжать на отдых, третьи рассчитывают сдавать собственность в аренду и получать доход. Болгарское законодательство благоволит инвестору, и особых сложностей у того, кто решил стать собственником, здесь не возникает. Но, разумеется, при совершении сделки надо быть в курсе многих нюансов местных законов. Мы постараемся помочь тем, кто решил приобрести недвижимость в Болгарии.
По болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землей, но это не является проблемой. Необходимо просто открыть и зарегистрировать в Болгарии фирму, зарегистрировать товарищество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 400 Евро, а процесс регистрации занимает около 10 дней. Для того чтобы начать регистрацию фирмы, достаточно заграничного паспорта. Здесь же стоит подчеркнуть, что для оформления недвижимости в собственность на физическое лицо необходим только заграничный паспорт, на юридическое лицо — учредительные документы фирмы.

Сделка по приобретению недвижимости в Болгарии обычно состоит из трех этапов:

Резервирование (резервация) — выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется, заключается резервационное соглашение и оплачивается задаток в размере 1-2 тыс. евро. Оплатить задаток можно либо в Болгарии, либо переводом из России.

Предварительный договор — заключается в течение месяца с момента резервации. Предварительный договор регулирует отношения продавца и покупателя: в нем указывается объект покупки, цена, порядок оплаты, срок заключения Нотариального акта.

Нотариальный акт — документ, удостоверяющий право собственности. Оформляется после полной оплаты у нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. После подписания Нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом Нотариальном акте.

Все расходы на нотариуса, регистрационные сборы и налог на передачу собственности составляют около 5 % от оценочной стоимости объекта. Этот налог оплачивается сразу же после заключения договора купли-продажи. Важно знать, что есть понятие: налоговая (даночна) оценка — это стоимость объекта, исчисляемая согласно установленным государством нормативам и являющаяся основой для расчета налогов при оплате недвижимости в Болгарии для физического лица. Налоговая оценка, как правило, составляет около 50-60 % от рыночной стоимости объекта.

В Болгарии широк выбор инвестиционных проектов или строящихся объектов. Процедура покупки недвижимости первичного рынка в Болгарии имеет свои особенности. Прежде всего отметим, что договоры заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Предварительный договор с застройщиком

Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, сумма которого обычно составляет 1,5-2 тыс. евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

    * объявление сторон, их контакты;
    * подробное описание объекта покупки;
    * цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
    * дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку окончания стройки;
    * подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
    * санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
    * санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.


Договор должен быть составлен на двух языках: на болгарском и русском или болгарском и английском.
Согласно болгарскому законодательству, в течение двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество его необходимо декларировать в местных налоговых органах. И еще одно замечание: ежегодно владельцы недвижимости в Болгарии должны оплачивать налог на недвижимость и налог на вывоз бытовых отходов. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,15 % от стоимости объекта, а коммунальные расходы — около 30-40 евро в месяц за однокомнатные апартаменты.